Pour les locataires parisiens, le premier achat immobilier ne correspond pas toujours à une résidence principale… Voici les dix villes visées en priorité par ces investisseurs atypiques qui fuient les prix élevés de la capitale.

Trop cher, le prix moyen du mètre carré à Paris ? Pour se constituer un patrimoine immobilier, de nombreux locataires parisiens se reportent donc en priorité… sur des biens plus abordables, en région, avec l’objectif de les louer plusieurs années. Et cela, quitte à retarder l’acquisition de leur résidence principale. C’est à partir de ce constat que le courtier en crédit Pretto et le spécialiste de l’investissement locatif Masteos ont publié une étude commune sur les spots préférés des locataires résidant à Paris. Pour ce faire, Pretto a analysé dans un premier temps 7.000 simulations de crédits d'investisseurs parisiens réalisées sur sa plateforme depuis janvier 2019. “Certes, nous ne pouvons pas connaître la part des locataires à Paris qui deviennent investisseurs. En revanche, nous avons pu observer que parmi les investisseurs parisiens, plus de la moitié étaient des locataires”, partage Pierre Chapon, le cofondateur du courtier en ligne. Sachant que d’après une étude du cabinet CM Analytics, le taux de locataires dans la capitale était de 62% en 2019, on peut ainsi déduire que proportionnellement, les locataires parisiens se révèlent finalement presque aussi friands d’investissements dans la pierre que ne le sont les autres ménages de la capitale.

Dans un second temps, les auteurs de l’étude ont examiné les spots les plus recherchés par ces investisseurs atypiques. Résultat : entre avril 2020 et mars 2021, 61% d’entre eux ciblaient des logements situés hors de l’Ile-de-France. Ils n’étaient que 55% dans cette configuration lors de la même période en 2019-2020. “L'année 2020 a donné des envies d'achat immobilier aux Parisiens, notamment les locataires. Mais leur projet s'est souvent heurté aux prix élevés de la capitale”, décryptent les auteurs de l’étude. A Paris, le budget d’achat d’un logement se situe ainsi en moyenne autour de 510.000, d’après les demandes de financement réalisées chez le courtier Pretto. Dans le même temps, le budget moyen de l’investisseur locatif est de 320.000 pour un appartement dans la capitale, et de 205.000 euros pour un logement en région. “Le budget demandé pour acheter sa résidence principale est hors de portée pour bon nombre de locataires parisiens. Mais l'investissement locatif est aussi un vrai choix pour certains d'entre eux, qui auraient les moyens de devenir propriétaires à Paris”, font valoir les auteurs.

Lille, Marseille et Bordeaux privilégiés par les investisseurs

A partir des simulations de crédit recueillies sur sa plateforme, Pretto a réalisé un classement des dix villes où les locataires parisiens investissent le plus depuis janvier 2019. Puis, pour chacune de ces villes, Masteos a évalué les rendements bruts que ces investisseurs peuvent espérer sur place, ainsi que leur risque de vacance locative*. “On remarque que les investisseurs ont tendance à ne prendre en compte que l'un de ces deux critères. Or, c'est l'optimisation du couple rendement/risque qui compte vraiment", répète Thierry Vignal, le président de Masteos. C’est ainsi qu’à partir de ses évaluations, Masteos conseillera plutôt de prioriser des investissements à Lille - même si les biens à vendre y deviennent très rares - , Marseille ou encore Montpellier. Soit des villes qui allient à la fois une certaine sécurité locative, et des rendements bruts souvent plus alléchants que dans les autres communes ciblées. Et d’éviter une commune telle que Nice, considérée comme chère, peu rentable et pénalisée par une assez faible demande locative locale.

C’est ainsi que sur le podium des villes les plus populaires, on retrouve Lille, suivi par Marseille et Bordeaux. Soit des communes où les risques de vacance locative se révèlent assez limitées, remarque Masteos. Parmi les 10 villes les plus prisées, six obtiennent par ailleurs la note maximale de 10/10, synonyme de faible probabilité de se retrouver avec un bien sans locataire. Les investisseurs semblent donc mettre l’accent en priorité sur la sécurité financière de leur placement… mais pas seulement. “En étudiant le profil des investisseurs, on se rend compte que ceux-ci choisiront souvent un bien dans leur région d’origine, celle qu'ils connaissent le mieux”, témoigne Thierry Vignal. “Beaucoup d’investissements ne sont plus de simples opérations financières, avec des acheteurs assoiffés de rendements. D’ailleurs, la rentabilité moyenne des investissements semble diminuer avec le temps. Les investisseurs réfléchissent de plus en plus à la réalisation de projets de vie, impliquant l’idée de transformer à terme un bien locatif en une résidence principale ou secondaire”, fait remonter le cofondateur de Masteos.

*Méthodologie : le rendement brut correspond à la somme des loyers annuels divisé par la valeur du bien. Cet indice permet d’évaluer la performance financière de l’investissement locatif, sans toutefois prendre en compte les diverses charges et impôts dont doivent évidemment s’acquitter les bailleurs. Les loyers et les prix utilisés par Masteos pour établir les rendements locatifs bruts sont issus des données de l’estimateur immobilier Meilleurs Agents en avril 2021. Pour mesurer le risque de vacance locative, Masteos a réalisé un barème noté sur 10, basé sur les taux d’occupations moyens de ses propres biens placés en gestion dans les villes étudiées.

Écrit par Antoine Laurent

Publié le 28/04/2021 à 10h00 Mis à jour le 28/04/2021 à 15h21